[스크랩] 부동산 등기란?

1) 부동산등기의 의의

 

󰁶󰁶 부동산 등기란?

 

토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 보아서는 누가 점유하고 있는지 또는 누가 소유하고 있는지 알기가 쉽지 않다.

때문에 등기부라는 공적 공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리 관계를 기재해 일반인에게 공시한다.

 

이것이 부동산 등기제도인데 누구든지 등기부를 열람하거나 발급받을 수 있으며 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등 표시사항과 소유권, 지상권, 근저당권, 전세권, 가압류, 가처분 등 권리관계를 알 수 있다.

 

우리가 경매를 하려면 권리분석을 해야 하는데 부동산 등기부의 내용을 아는 것이 중요하다.

임차인 관계를 빼고는 모든 권리분석은 등기부등본을 분석할 줄 알아야 한다.

 

 

권리분석은 소유권, 전세권, 지상권, 가압류, 가처분, 가등기처럼 공시된 권리가 있는 반면, 미공시 권리 즉 주택임대차보호법 상의 주택임차권, 상가건물임대차보호법 상의 상가임차권, 유치권, 법정지상권 등은 등기부등본에 나타나지 않아(미공시 권리) 권리분석에서 주의를 요한다.

 

등기부등본의 발급, 열람은 대법원사이트(www.scourt.go.kr): 대 법원 인터넷 등기소에서 가능한데 전에는 등기소에서만 발 급, 열람이 가능하였다.

 

 

 

2) 부동산등기의 목적과 등기제도의 특색

 

󰁶󰁶 등기의 목적

 

 

등기를 해야만 거래의 안전을 도모할 수 있고 물권인 경우 제3자에게 공시해야만 대항력을 갖게 되며 등기를 해야만 물권으로 인정되는 것이 있어 제3자에게 해가 없도록 하기위해 등기를 한다(공시의 원칙)

 

 

민법 제186조는 물권의 변동은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 이러한 물권변동에는 법률행위와 법률규정이 있는데, 법률행위 즉 당사자 합의에 의한 계약, 법률행위인 매매, 교환, 증여는 등기를 해야 인정되며 등기를 하지 않았을 때는 대항력이 없다. 즉 먼저 등기하는 사람이 주인이다.

 

 

법률규정에 의한 행위 상속, 판결, 경매는 등기가 없어도 인정되는데 처분을 하려면 등기를 해야 한다(법 제187조). 부동산등기 특별조치법에 의해 원인발생일로부터 60일 이내에 등기를 하지 않으면 과태료로 등록세의 5배를 물게 된다.

 

 

󰁶󰁶 부동산등기 제도의 특색

 

 

① 신청주의: 부동산등기법은 ‘등기는 법률의 다른 규정에 있는 경우를 제외하고 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없으면 이를 하지 못한다’라고 규정하여 신청주의를 선언한 후 ‘등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석하여 이를 하여야 한다.

 

 

② 물적 편성주의: 권리의 객체인 부동산을 중심으로 등기부를 편성하 는 방법으로서 ‘1부동산 1등기용지의 원칙’ 이라고도 한다.

우리나라는 부동산등기법 제15조 제1항 본문에서 ‘등기부에는 1필 지의 토지 또는 1동의 건물에 대하여 1용지를 사용 한다’고 규정함 으로써 물적 편성주의를 취하고 있다.

 

 

③ 공신력의 불인정: 공신력이란 등기부를 믿고 거래한자에 대하여 신뢰를 보호하고 진실한 권리관계가 있었던 것과 같은 효과를 인 정하는 것. 등기에서 공신력을 인정하면 등기의 신용이 유지되고 거래의 안전을 도모 할 수 있는 반면 진정한 권리자는 거래의 안전 에 의하여 희생되게 된다.

우리나라는 학설, 판례 모두 공신력을 불인정 한다.

 

 

④ 형식적 심사주의: 등기관은 신청을 접수할 때 등기를 할 것인가? 또는 신청을 각하할 것인가를 결정함에 있어 절차적 적법성 여부만 심사할 수 있다는 원칙이다. 우리나라는 형식적 심사주의이다.

반대로 실질적 심사주의는 등기절차상의 적법성여부와 등기신청의 실질상의 이유내지 원인의 존재와 효력까지도 심사하게 하는 입법 주의이다.

 

 

⑤ 성립요건주의: 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다는 규정에 의해 부동산에 관한 물권의 득 실변경은 등기하지 않는 한 제3자에게는 물론 당사자 사이에서도 물권변동이 발생하지 않는다는 원칙인데 이를 형식주의 또는 독법 주의라고도 한다.

 

 

⑥ 국가배상책임주의: 등기관은 국가공무원이므로 등기관의 위법한 처 분에 대하여는 국가가 배상책임을 지며 등기관의 고의 중과실이 있는 경우에는 국가가 그 공무원에 대하여 구상권을 청구할 수 있 다. (국가배상법 제2조)

출처 : 전국부동산매물

글쓴이 : 박찬섭(메뚜기) 원글보기

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